購屋負擔壓力之空間自相關分析-以台灣都市為例

Abstract

台灣近十年來房價所得比成長了 1 8 倍，住宅價格上漲的幅度高於所得成長的幅度，過去在探討有關家戶購買房屋的購屋負擔能力研究中，普遍以房價所得比作為家戶購買房屋能力的參考指標，為了能更符合家戶真實的購屋負擔能力情形，本研究以 Gan and Hill(2009)提出的住宅可負擔上限的概念，來推估家戶購屋負擔能力值。 又因住宅是一項異質性高的財貨，都會區中存在?多不同性質的住宅市場，本研究將針對台灣六大都會區(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)，透過購屋負擔能力的指標推估出家戶購屋負擔壓力值並結合空間自相關(Spatial Autocorrelation)方法從空間層面探討購屋負擔能力值的情形，最後套疊相關的圖資來說明不同地區的特性。 實證成果發現台灣六大都會區中以房價色溫圖中北部區域整體的房價還是比較聚集，中南部則呈現較分散的分佈情形，並且進一步從Moran’sI 值的結果可以看出購屋負擔壓力值在空間上也呈現北部較為聚集相似的特徵情形，中南部整體呈現多點式的分佈暸解住宅市場分佈的可能原因及可負擔價格外，最後在 LISA 的結果中可發現台北市購屋負擔壓力高值及低值聚集情況較新北市來的明顯，新北市則呈現高低值混居的現象，而台中市、台南市、高雄市、在空間上雖然有些為高值聚集，但整體的分佈為較分散，推測因北部與中南部區域的住宅市場特性較不一樣，北部以電梯大樓居多，而中南部則是電梯大樓跟透天厝的形式，在 觀察高低不同的購屋負擔壓力值於空間上的變動情形關係期望進一步能夠提出相關政策建議並將有助於後續住宅市場的分析及研究。

Date of Award	2018 Feb 21
Original language	Chinese
Supervisor	Yen-Jong Chen (Supervisor)