運用特徵價格法與實質選擇權在都市更新事業概要審議期間之投資可行性評估

Translated title of the thesis: DECISION MAKING ON URBAN RENEWAL PROJECT IN THE APPRAISAL PERIOD – THE COMBINATION OF HEDONIC PRICE METHOD AND REAL OPTION APPROACH
  • 王 子豪

Student thesis: Master's Thesis

Abstract

傳統的不動產財務分析如成本法、比較法、與收益還原法等皆忽略了評估未來的不確定性以及未考慮市場的景氣波動，且目前並沒有相關文獻或估價方法對都市更新前後的房地產價格的改變進行探討，因此本研究將運用特徵價格法對不動產更新前後的價格予以估算，改進現行不動產估價方式的不足之處。 在本研究中，將利用實價登錄系統的資料以特徵價格法估算台北都會區的房價，建立特徵價格模型；並利用Black & Scholes的選擇權定價模型對選擇權價值進行模擬分析，以評估在考慮未來各種不確定因素改變之下，對於都市更新事業的投資可行性。 影響選擇權價值的五項因素分別為房地產價值、無風險利率、都市更新事業計畫審議與事業計畫進行建設期間，以其原建物的拆遷成本和租戶的租金補貼與預期銷售價格以及房地產價格的波動率以及房地產市場景氣。 本研究從開發者(建商)的角度，透過衡量上述所提及的變數對都市更新事業的財務可行性的影響，進而幫助開發者提供決策。而決策方式為若實質選擇權權價值高於都市更新審議期間的相關費用，則開發者應該抓住機會積極進行該都市更新事業，表示該計畫是具有財務可行性的；而反之亦然。
Date of Award2014 Aug 29
Original languageChinese
SupervisorOliver Feng-Yeu Shyr (Supervisor)

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