自然空屋、空屋持有成本與自有住宅市場價量關係

摘要

臺灣房市存有兩個現象，一為高房價所得比，二為高空屋率情形，以供需角度來看兩情形共存是相當矛盾的。其中，高空屋率的情形代表無效利用的房屋比例很多，造成這一情形的原因，學理上認為是空屋持有成本過低所導致，因此若能提高空屋持有成本，促使空屋利用以增加有效供給數量，理論上將能同時降低空屋率及房價。而空屋是有其合理範圍的需求，這些合理的需求空屋稱為自然空屋。而一般社會認知的自然空屋率應在6%以內，但目前關於自然空屋率的計算，過去文獻多以係數間接推估得出，過程相當繁雜。因此，根據以上現象描述，本研究想嘗試進行的研究目的有二，一為建立自然空屋的簡易計算方式，二為檢視當持有成本提升時，自有住宅市場產生的價量變化。 研究流程如下，首先將空屋分為自然空屋與非自然空屋，自然空屋依據Alchian and Alen (1964)的定義，為提供換屋需求與購屋搜尋的必要空屋，而本研究延伸其定義給出簡易計算公式，應用各鄉鎮市遷移數及總空屋量進行推估得到自然空屋，再以總空屋量扣除自然空屋可得到房屋無效利用的空屋，本研究稱其為非自然空屋。接著透過提高空屋持有成本（本研究設定為準空屋稅），促使非自然空屋釋出，最後估計釋出的空屋量會對市場造成的價量影響為何。 研究係以臺北市、新北市及桃園市54鄉鎮市為觀察樣本，進行實證研究後發現，各鄉鎮市平均的自然空屋率為5 11%。而空屋持有成本對住宅市場的價量影響則有區域上差異，當每房空屋持有成本多增加10 000元，臺北市會釋出0 002%的空屋及降低房價0 008萬元/平方公尺；新北市及桃園市則分別釋出0 042%及0 048%的空屋率及降低房價0 139萬元/平方公尺及0 158萬元/平方公尺。

獎項日期	2016 8月 15
原文	???core.languages.zh_ZH???
監督員	Yen-Jong Chen (Supervisor)